第四个阶段---营运。商业物业跟住宅、写字楼很不一样的地方就是在于它是需要持续经营的项目，不像住宅或写字楼，卖完、或出租了即可。但是商业的挑战，就在于接下来的工作还有很多，包括租约到期，商户储备，业态调整，市场推广，租务管理等等；包括硬件方面；项目定位，因为毕竟开了一段时间，对市场有一定的测试了，要及时调整，否则项目很容易遭到淘汰。

  例如新东安市场。新东安市场现在我们是它的独家代理公司。新东安市场一共１２万平米，开业到现在已经６年了，新鸿基在香港是有很多成功商场的开发商，像香港的新城市广场，新城市广场是香港人流量最大，数一数二的项目。新鸿基在香港的项目平均每５到６年就会做翻新，商铺调整还有租金调整的工作，特别是对于硬件，平均每５到６年就会做一次。新东安也是新鸿基的项目，为了适应各方面的变化，所以决定要做项目的重新定位。我们帮它在做重新定位的工作。设计方面也打算有一些改动，包括加强商业气氛的渲染，灯箱、广告位置的改善等。

  总结来说，商业顾问主要的角色应该是放在市场分析、项目定位、业态组合，还有跟目标零售商的沟通、交流。客户的需求永远在变，比如PUMA，他们现在在外国已经做到单店７千平米，单店的意思就是单一品牌，只是做PUMA这个品牌就做到７千平米的店了，这个趋势如果不是像我们每天跟客户打交道的话你不会知道，可能你还以为很多客户就要７０平米，但是现在很多客户的开店要求已经发生了改变，我们刚刚帮东方广场做的杰尼亚时装开的是８００平米，ＬＶ现在在国贸是５００平米了，甚至能够做到１８００平米，以前他的店只要１００平米就够，需求不断在变化，不是你得到一个信息就停留在上面了。这也影响到租金，及其它方面的变化。项目设计我们强调从市场角度出发，当然我们更重要的价值是在招商这一块，待会儿我们分享一下做过项目的情况。

  开发商需要配合的专业公司，刚才也提到了，在建筑设计上，是由专业的商业或购物中心的建筑设计公司来做；内部和室内设计是由专业的室内设计公司来做；推广工具，是由广告公司做；开业典礼、推广活动是公关公司；商户装修管理是物业管理公司负责。房地产本来就是综合性的事业，但是在商业这一块需要专业范畴是特别多的。

  接下来我简单介绍一下戴德梁行。我们公司原名梁振英测量师行，２０００年和英国的DTZ Debenham Thorpe还有新加坡的戴玉祥产业咨询公司联合组成戴德梁行，现在在全球46个国家193间分公司有8000多位专业人员，在欧洲、美洲、东南亚都有分公司，在中国大陆，我们有9个分公司，包括北京、大连、天津、上海、杭州、广州、重庆、深圳、成都，当然还有香港和台湾。北京分公司有不同的专业。我们公司不做开发商，不盖房子。因为在国外，这种专业公司的理念中，又做开发商，又做顾问公司，很多情况可能因为有利益的冲突，你会对一个物业的价值的判断产生一种歧异，就不够客观公平，所以我们公司一直坚守的就是不可以自己做开发商，做顾问必须站在很公平公正的起跑线上，顾问应该只是一个服务提供者。我们的部门分为研究顾问部，做很多土地的规划，小区的规划；还有写字楼部，商铺部，住宅部。估价部，是做什么的？就是评估房产的价值，这个在国外做得很多，包括香港、台湾，我们跟很多银行有合作的关系，银行为客户要做按揭，这个房子的价值到底是多少，应该贷多少款给这个项目，必须有专业的公司做评估报告，我们公司做很多这方面的工作；还有物业管理部，酒店管理部等。我们是商铺部，我是这个部门的负责人，来自香港，在北京工作已经６年多了。零售商是流动的，从海外到国内，可能先到上海，或者先到深圳，由于有分公司，有内部转介机制，我们可以第一手知道零售商客户的动向和想法。当然包括香港新加坡的信息也很重要。