“十四五”规划建议中指出要统筹推进基础设施建设，特别是快速推进新型基础设施建设，这都为基础设施公募REITs的发展打开了路径

  2020年底的中央经济工作会议提出，要发挥中央预算内投资在外溢性强、社会效益高领域的引导和撬动作用，激发全社会投资活力。“十四五”规划建议中也指出要统筹推进基础设施建设，特别是快速推进新型基础设施建设，这都为基础设施公募REITs的发展打开了路径。自2020年4月公募REITs指导意见出台以来，市场对首批REITs项目的发行充满了期待，政府和监管部门、中介机构、投资机构都做了大量准备工作。

  REITs是舶来品，海外市场相对成熟，我国在公募REITs推进过程中也大量学习借鉴了国外经验，但结合我国真实的情况，本轮试点公募REITs在结构安排、底层资产范围、收益测算、参与对象、退出安排等很多方面做了创新。

  一是性质创新。类REITs在市场上已相对成熟，投资者也习惯了偏债属性，而本轮基础设施REITs，由于其具备某一特定水平分红率，更多表现为介于股债之间的投资品种，但究其根本是权益性质。基础设施REITs规定年度可供分配利润的90%有必要进行强制分配，具有分红水平高、分红预期稳定的特征，而这是股票不具备的；基础设施REITs是平层设计、无票面利率、无信用评级的产品，较资产支持证券类产品比可获得差异化的投资收益表现。不同基础设施项目表现出不同的回报特点，传统基建领域具备特许经营、政府定价、现金流可预测性高的特点，具备偏债的特性；新基建类项目具备收费市场化定价特点，现金流增长和未来交易资本利得增值的空间更大，更多具备了偏股的特性。

  二是资产聚焦。本轮资产大多分布在在基础设施领域，这样的领域既包括交通、水利等传统基础设施，也涵盖大数据中心、工业互联网为代表的新型基础设施。传统基础设施经过多年发展，资产体量庞大、收益稳定可预期，而新型基础设施近两年成为国家重点投资方向之一，投资步伐加快、发展的潜在能力巨大。整体看来，基础设施行业资产体量大，资产类型丰富，项目现金流可观。据基础设施投资不完全统计，假设REITs项目转化率为2%，则基础设施REITs可达到2万亿元级别的市场容量。

  三是参投开放。放开了个人投资商投资，不再局限于机构投资的人。公募REITs作为股债性质兼有的中长期资产，锚定基础设施不动产投资，穿越周期波动，相比权益类股票和基金更具稳定性和安全性，是银行理财等投资机构增加比例介入权益市场的切入点，也让个人投资商有机会参与稳定收益长期限投资项目，分享改革发展的红利。投资者属性的丰富，也为REITs市场流动性提升奠定基础。

  四是收益稳定。本轮项目的发行指导上，根据《关于做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，申报项目预计未来3年杠杆融资前、折旧摊销前净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，对项目提出要求的同时，有助于合理引导投资预期。同时，结合美国REITs综合表现，由于底层资产更多是管理成熟的基础设施项目，具有消费者刚需属性，普遍呈现现金流可期、投资收益稳定的特性。

  五是运营共担。由于基础设施项目涉及底层资产复杂、运营管理涉及面广、专业性强，为保障运营的可持续性，指导意见一方面要求原始权益人投资比例不低于20%，这在某些特定的程度上保障了原始权益人存续期运营管理的参与度和积极性，降低了项目风险；另一方面意见明确要求标的基础设施运营管理责任人为公募基金管理人，虽可将部分职责进行委托，但其责任不因委托而免除，这将对原始权益人运营形成有效的制衡与监督。

  六是产品灵活。本轮基础设施REITs允许基金在运营期间直接或间接对外举债，借款可用于基础设施项目运营、修缮及收购等，同时要求基金总资产不允许超出基金净资产的140%、用于收购款项不允许超出基金净资产的20%。这一结构安排，较传统类REITs突破较大，旨在控制基金合理杠杆的前提下，为基金后续装入资产、保持价值持续增值提供可能，也增加了专业运营机构的自身能动性。