自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，目前共有24只基础设施REITs产品在沪深交易所挂牌上市。
据沪深交易所一手消息，截至2023年1月31日，上交所基础设施公募REITs市值合计589.93亿元，深交所基础设施REITs总市值为269.59亿元。
基础设施REITs是基础设施领域不动产投资投资基金的简称，不动产投资投资基金英文全称为Real Estate Investment Trusts，简称即为REITs。基础设施REITs是在证券交易所公开发行交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的存量基础设施资产或权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型、强制分红的封闭式公募基金，其实质是成熟的基础设施项目的上市，是存量资产的盘活。
为更好地全方面了解基础设施公募REITS的有关政策，中宏网对截至2023年1月的相关REITS政策及主要内容梳理如下。
2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（〔2016〕39号），提出支持合乎条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资投资基金（REITs）试点。
2016年12月21日，国家发展改革委、中国证监会印发《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》（发改投资〔2016〕2698号），提出中国证监会将积极研究推出主要投资于资产支持证券的证券投资基金，并会同国家发展改革委及有关部门一同推动不动产投资投资基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设。
2017年7月18日，住建部会同国家发改委、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资投资基金（REITs）。
2019年1月24日，中央、国务院印发《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》，提出创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业未来的发展，支持发行房地产投资投资基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。
2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。《通知》明确了基础设施REITs试点的根本原则、试点项目要求和试点工作安排。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政设施建设工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
2020年6月1日，中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》，提出加快金融改革创新。支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资投资基金（REITs）。
2020年7月31日，国家发展改革委印发《关于做好基础设施领域不动产投资投资基金(REITs)试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号），在40号文的基础上，进一步明确了基础设施试点的地区和行业范围，以及项目需要满足的门槛。从地区看，鼓励国家重大战略、国家级新区等重点区域项目开展试点。从行业看，优先支持基础设施补短板、新型基础设施、产业园区等领域项目。从项目自身看，要求权属清晰、明确、可转让，投资回报良好，进入稳定运营阶段。
2020年8月6日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号），共五十一条，最重要的包含：一是明确产品定义与运作模式。二是压实机构主体责任。三是明确基金份额发售方式。四是规范基金投资运作。五是明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违反相关规定的行为约束。公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金）属上市交易的封闭式公募基金，应具备以下条件：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。
2020年9月8日，国家发展改革委等4部委联合印发《关于扩大战略性新兴起的产业投资培育壮大新增长点增长极的指导意见》（发改高技〔2020〕1409号），推动合乎条件的战略性新兴起的产业集群通过市场化方式开展基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点。
2021年1月13日，国家发展改革委办公厅发布《关于建立全国基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点项目库的通知》（发改办投资〔2021〕35号）。基础设施REITs试点项目库包含意向项目、储备项目和存续项目3类项目。
2021年3月13日，中华人民共和国国民经济与社会持续健康发展第十四个五年规划和2035年远大目标纲要（“十四五”规划）正式对外发布，明白准确地提出规范有序推进政府和社会资本合作（PPP），推动基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），附件《基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点项目申报要求》包括试点区域和行业范围、项目门槛、申报材料要求、项目申报程序、项目审查内容、中介机构要求、其他工作要求等内容。
2021年11月26日，国务院印发《关于支持北京城市副中心高水平发展的意见》（国发〔2021〕15号），提出稳妥推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点，支持发展保障性租赁住房REITs，鼓励公募REITs基金管理人在城市副中心落户发展。
2021年12月8日，国家发展改革委、工业与信息化部印发《关于振作工业经济运行推动工业高水平发展的实施方案的通知》（发改产业〔2021〕1780号），提出稳妥推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点，完善配套支持机制。
2021年12月15日，国家发展改革委印发《关于进一步推进投资项目审批制度改革的若干意见》（发改投资〔2021〕1813号），强调做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）项目协调服务。对拟申报基础设施REITs试点的项目，与中国证监会当地派出机构等有关方面加强沟通，进一步探索前期工作进展，及时掌握项目进度和存在问题，做好政策解读、解决重点问题。与本地区行业管理、自然资源、生态环境、住房和城乡建设、国资监管等部门加强沟通交流，帮助项目依法依规办理或补充相关手续，落实发行基础设施REITs的各项条件。对基础设施REITs回收资金拟投入的新项目，加强跟踪服务，协调加快前期工作和开工建设进度，推动尽快形成实物工作量。
2021年12月29日，国家发展改革委办公厅发布《关于快速推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）有关工作的通知》（发改办投资〔2021〕1048号），提出各地方发展改革委要从加强宣传解读、调动参与积极性，摸清项目底数、分类辅导服务，安排专人对接、做好服务工作，加强部门协调、落实申报条件，及时沟通反映、加快申报进度，用好回收资金、形成良性循环，鼓励先进典型、形成示范引领，进一步快速推进基础设施REITs相关工作。
2022年1月18日，国务院印发《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》（国发〔2021〕27号），提出支持合乎条件的项目实施主体通过发行企业债券等途径开展市场化融资，稳妥推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点。
2022年1月24日，国家发展改革委、商务部印发《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》（发改体改〔2022〕135号），提出优化基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）市场环境。探索基础设施收费机制改革，针对地下综合管廊等基础设施，探索创新资产有偿使用制度，按照使用者付费、受益者补偿原则，合理提高资产端收费标准，提升资产收益率。研究基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）税收政策，支持开展基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点，减轻企业和投资者负担。
2022年1月26日，国务院印发《关于支持贵州在新时代西部大开发上闯新路的意见》（国发〔2022〕2号），提出支持开展基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点。
2022年1月30日，国家发展改革委、国家能源局印发《关于完善能源绿色低碳转型体制机制和政策措施的意见》（发改能源〔2022〕206号），推动清洁低碳能源相关基础设施项目开展市场化投融资，研究将清洁低碳能源项目纳入基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点范围。
2022年2月9日，国务院办公厅转发国家发展改革委等部门《关于快速推进城镇环境基础设施建设的指导意见》（国办函〔2022〕7号），提出在不新增地方政府隐性债务的前提下，支持合乎条件的企业通过发行企业债券、资产支持证券募集资金用于项目建设，鼓励具备条件的项目稳妥开展基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点。
2022年2月18日，国家发展改革委印发《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》（发改产业〔2022〕273号），强调推动基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
2022年3月21日，国家发展改革委办公厅印发《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕233号），提出推动更多合乎条件的存量项目发行基础设施REITs，打通投资退出渠道，提升公司参与基础设施建设的积极性。
2022年05月16日，国资委发布《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号），明确国家出资企业以及它子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。
2022年5月24日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点税收政策的公告》（2022年第3号）。
2022年5月24日，中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号），严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品房和商业地产开发领域。
2022年5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（〔2022〕19号），强调推动基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）健康发展。进一步提升推荐、审核效率，鼓励更多合乎条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具备极其重大作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立完整扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。
2022年5月30日，国务院办公厅转发国家发展改革委、国家能源局《关于促进新时代新能源高水平发展的实施方案》（国办函〔2022〕39号），提出研究探索将新能源项目纳入基础设施不动产投资投资基金（REITs）试点支持范围。
2022年6月10日，国务院办公厅印发《城市燃气管道等老化更新改造实施方案（2022－2025年）》（〔2022〕22号），提出优先支持合乎条件、已完成更新改造任务的城市燃气管道等项目申报基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点项目。
2022年6月19日，国家发展改革委办公厅印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号），提出对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资投资基金（以下简称基础设施REITs）、政府和社会资本合作（PPP）等方式盘活。
2022年7月7日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕617号），《通知》从六方面提出了具体工作要求。一是强调充分运用新购入项目机制推动基础设施REITs健康发展的重要意义。二是合理简化新购入项目申报要求。三是完善新购入项目申报推荐程序。四是切实保障新购入项目质量。五是积极协调落实发行条件。六是引导回收资金用于新项目建设。
2022年8月31日，证监会李超副主席在首批保障性租赁住房REITs上市仪式的致辞中表示，证监会会同国家发改委等相关方面研究提出了快速推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。包括拓宽试点项目类型，解决“新类型”项目面临的新问题，引导市场规范发展；快速推进民企REITs试点，尽快推出“绿灯”投资案例等。
2022年9月23日，国家发展改革委发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号），强调各省级发展改革委要积极鼓励合乎条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发行基础设施REITs项目的经验做法，发挥示范带动作用，调动有关方面参与积极性。
2022年9月22日，国家发展改革委联合住房城乡建设部、生态环境部印发《污泥无害化处理和资源化利用实施方案》（发改环资〔2022〕1453号），提出建立完善多元化的资产金额的投入保障机制，鼓励发行地方政府专项债券、基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）等方式支持污泥处理设施项目，中央预算内投资加大支持力度，积极引导社会资金参与污泥处理设施建设和运营。
2022年10月28日，国家发展改革委印发《关于加强完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（发改投资〔2022〕1652号），支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强非公有制企业参与信心。积极做好政策解读和宣传引导，提升民营公司参与基础设施REITs试点的积极性，拿出优质项目参与试点，降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。
2022年11月14日，国家发展改革委等部门印发《关于加强县级地区生活垃圾焚烧处理设施建设的指导意见》（发改环资〔2022〕1746号），提出支持合乎条件的生活垃圾焚烧处理项目发行基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）。
2022年12月15日，国务院办公厅印发《“十四五”现代物流发展规划》（〔2022〕17号），提出在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点。
2022年12月15日，国家发展改革委印发《“十四五”扩大内需战略实施方案》，提出在试点基础上，有序推动基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成投资良性循环。
2021年1月29日，发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）（上证发〔2021〕9号）。
2021年1月29日，发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（上证发〔2021〕10号）。
2021年1月29日，发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）（上证发〔2021〕11号）。
2022年5月31日，发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（上证发〔2022〕83号）。
2022年7月15日，发布上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）（上证发〔2022〕109号）。
2022年11月18日，发布关于规范公开募集基础设施证券投资基金（REITs）收益分配相关事项的通知（上证函〔2022〕2131号）。
2021年4月30日，发布《上海证券交易所投资者风险揭示书必备条款指南第4号——公开募集基础设施证券投资基金（REITs）》的通知（上证函〔2021〕887号）。
2021年4月30日，发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》的通知（上证函〔2021〕895号）。
2021年6月17日，发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第2号——存续业务》的通知（上证函〔2021〕1033号）。
2021年1月29日，发布深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）（深证上〔2021〕144号）。
2022年5月31日，发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》的通知（深证上〔2022〕530号）。
2022年7月15日，发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》的通知（深证上〔2022〕675号）。
2022年11月18日，发布关于规范深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金收益分配相关事项的通知（深证上〔2022〕1106号）。
2021年4月30日，发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南第1号——发售上市业务办理》的通知（深证上〔2021〕455号）。
2021年4月30日，发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南第2号——网下发行电子平台用户手册》的通知（深证上〔2021〕457号）。
2021年6月18日，发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南第3号——交易业务》的通知（深证上〔2021〕600号）。
2021年7月15日，发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南第4号——存续期业务办理》的通知（深证上〔2021〕692号）。
2021年1月29日，经协会第六届理事会第二十一次会议表决通过，中国证券业协会发布《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》，对基础设施基金网下投资者实施自律管理。
2021年2月8日，为了规范公开募集基础设施证券投资基金的尽职调查、运营操作等相关工作，中国证券投资基金业协会制定发布了《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》。
2021年2月5日，中国证券登记结算有限责任公司发布《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》（中国结算发字〔2021〕15号），规范相关登记结算业务。
2021年2月5日，中国证券登记结算有限责任公司发布《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》（中国结算发字〔2021〕20号），进一步规范上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务。
2021年2月5日，中国证券登记结算有限责任公司发布《中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》（中国结算发字〔2021〕21号），进一步规范深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务。
