2022年11月28日，证监会发言人就长期资金市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中，明确提到“将进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”。

  什么是REITs，它为何会出现在近期提振房地产行业健康发展的工具包当中，今天我与你一起来扒一扒REITs。

  时间拨回到2021年5月14日，上海证券交易所与深圳证券交易所供批准了9支“公开募集基础设施证券投资基金”，这是中国第一次批准发行的公募型基础设施证券投资基金，开启了中国长期资金市场的新宇宙。

  而早在2015年，中国就发行了第一只公募REITs，叫“鹏华前海万科REITs”，但它不是基础设施领域的REITs，是地产领域的REITs。

  这批“公开募集基础设施证券投资基金”，就是俗称的基础设施“REITs”。

  “我国公开募集基础设施证券投资基金，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融理财产品。依规定，我国基础设施REITs在证券交易所上市交易。

  基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关法律法规，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目最重要的包含仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。”[1]

  REITs，是英文Real Estate Investment Trusts的缩写，按英文单词直接翻译成中文就是“房地产投资投资基金”，当然，按照上交所的定义，中文官宣名字叫“证券投资基金”。其实都是指一个东西。

  建桥、建楼、建隧道、建地铁、建发电站……国民生活衣食住行方方面面的基础设施建得越好，我们正常的生活越来越便捷，城市价值、土地价值走高。

  基础设施越来越先进之后，钢铁、水泥、人力资源等一系列上下游产业蓬勃发展，产业链上的企业和从业人员，获得大量发展红利。

  同时，强大的基建能力让其他几个国家看到了中国实力，我国通过基础设施服务，赢得了国际声誉和超级订单。

  但是，基础设施建得越多，就需要慢慢的变多的钱。随着国内基建到达新的高度和层次，基础设施REITs应运而生，它成为财政支出、银行贷款等渠道之外的有力补充。

  同时，基础设施REITs很好解决了民生问题，大量基础设施立足解决民生基本需求，但不需要普通人来承担相关费用。

  具体而言，就是允许基金管理公司A，发行R基金，通过向社会公开募集的方式把人们手上的资金，归集到R基金中去，并规定R基金80%以上的资金，要成立项目公司B，B要按规定控制运营这些基础设施的公司C（一般为国有公司），即B为C的实控人。

  就这样，C在基础设施运营期内，每年都可以稳定从市场获得收益，扣除成本后，就是利润，上交给B。

  B收到的资金，依规定，90%收入移交A，用于R的现金分红。从角色来看，A是R的管理人，R的所有者是大量普通投资者，投资者按持有的基金份额分配收益。

  简而言之，基础设施预期收益年限×年收益，形成预期总收益，即可包装成一个基金。在证券交易所上市后，就可以用一个发行价，提供给个人或投资机构者。

  值得注意的是，后期，基金发行价可以随市场活跃而增值，当个人或投资机构者买入过多，1元/份的基金，可以变成1.2元/份，甚至1.5元/份。

  在我国，从目前已公开发售的基础设施REITs认购情况去看，不论是战略机构投资的人的认购比率，还是个人投资商的认购比率，都远超预期。这一点，说明两种类型的投资者，都对基础设施REITs产品有着非常高的参与热情。

  “金融投资的最最底层的核心就是信任”，这一次，人们趋之若鹜，用真金白银对基础设施REITs投下信任票，这就为基础设施REITs的出道，打下了很好的基础盘。

  毕竟，这首批的9只基础设施REITs都是有监管部门层层审批，且有国企信用背书。

  所以，从产品的合规性和承兑能力上说，这批次基础设施REITs产品相当给力。

  第二，“以史为鉴”，目前已公开上市的唯一公募REITs，收益表现中规中矩。

  9只基础设施REITs基金的收益率，相较股票型基金或混合型基金来说，有更稳健（注意，是“稳健”，不是“高收益”）的表现，但由于仅有一年多一点的收益数据，还不足以做深度分析。

  既然基础设施REITs还没有产生足够的收益数据来研究，那么我就来扒一扒基础设施REITs的更早产品，也就是前面我提到的，2015年获准发行的“鹏华前海万科REITs”。

  鹏华前海万科REITs是目前中国REITs家族中，唯一的已经上市的公募REITs。鹏华前海万科REITs基础设施REITs的区别：

  从发行至2021年4月30日，鹏华前海万科REITs平均年化收益率6.15%，最大回撤为-4.13%。在REITs班级中，算是个优等生。

  跟同样时期、同样是债券这个赛道的标准生中证国债指数相比，鹏华前海万科REITs跑赢了中证国债指数3.9个百分点。

  但是，跟股票这个赛道的标准生沪深300指数相比，鹏华前海万科REITs要远远落后了它14%左右。

  与沪深300相比，鹏华前海万科REITs虽然跑输了，但有个比沪深300优质的特点，就是波动率比较小，不像沪深300那样“大起大落”，适合不太能承受风险的求稳的投资者。

  哪些原因让鹏华前海万科REITs赚到年化6.15%的收益率？自诞生之初，鹏华前海万科REITs就把募集来的资金，大部分买入高评级企业债，去做别的企业的债主，且用来购债的比例逐年升高：

  翻看2018年到2020年财报，鹏华前海万科REITs向大量优质企业“砸钱”。

  看完了鹏华前海万科REITs盈利水平、盈利手段，那我们至少就有个参考物来做分析了，可根据鹏华前海万科REITs的表现来预测一下，后期类似产品的盈利能力和收益表现。

  数据来源：上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券报、平安证券、国泰君安、中信证券、氢媒体

  通过上表能够正常的看到，主流券商对9只基础设施REITs基金的盈利能力（现金分派率）的预测值分别是多少。总体上讲，我认可上表中的现金分派率预测值。

  最后做个总结：2021年5月批次的基础设施REITs产品，它们的现金分派率预期较好，且是首推的公募型基础设施REITs，对风险偏好度较低的普通的散户投资者，是不错的选择。那么，将要发行的公募型房地产REITs，你会关注或进场吗？