地产咨询是干什么的？房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面的经营活动。房地产咨询通过对信息的加工，尽量使不对称信息趋于对称，保障信息畅通，促进市场交易公平，降低交易成本。

  2018年是一个比较特殊的年份，经历了大涨之后，各地楼市调控政策密集出台，光5月份即达到59次。1~5月份达到近160次。

  所以在现今高房价、调控政策的双重影响下，买房人产生观望情绪；而卖房人期望值不减反增，标价很高，待价而沽！所以作为房产中介现在成单可谓难上加难！

  但话说回来，房地产中介这个行业始终都是这样，不可能全是好行情，闭着眼也能卖房。

  行情不好的时候也有成交，这才是真正考验一个经纪人功底的时候了！作为新从业者如何练就一身真功夫呢？那还得从一开始就打下扎实的基本功！

  刚入房产中介行业，有些人对行业性质了解不深，没有全方面了解评估工作强度，并且现在较大中介因为人员培养成本提高。

  所以刚入职的时候不会对你投入太多，一开始只会教你跑盘，通过考核期也只能接二手房租单。可以说前几个月你可能基本没什么提成收入。

  房产中介经纪人大部分收入靠的就是高提成收入。如果提成收入不高，那么坚持下来的就少之又少了。

  不过坚持下来之后，收入也算是非常可观的。那么对于新入行的人怎么样才可以快速上手，用**短的时间提高收入呢？

  摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。

  所有做中介的人都会遇到被客户冷落或谩骂的情况。但是当你打过100个电话后你就必须要知道接下来那个电话是该打的，哪个是不该打的。这也是一个经验的累积。

  在风靡市场之后，“看房经纪人”近年渐遇冷落，土地流转经纪人在这一段时间点以“闯入者”身份走入公众视线，一些土地流转经纪人以上百万元的年收入迅速“蹿红”。

  土地流转经纪人如此活跃在全国乡村，得益于政策的支撑。十八届三中全会提出，建立和发展农村产权流转交易市场，迫切地需要一支熟悉农村要素资源信息，有知识、有文化、有技术、懂法律、会经营、讲诚信，能够充分应用现代信息手段促进农村产权交易的专业经纪人队伍，热情参加产权交易服务，撮合产权交易双方进行规范交易，推动农村要素流转交易市场活跃发展。

  随着相关农业政策的不断出台，农村土地流转被愈发重视，传统的土地流转与互联网的融合也日益成熟，曾经只活跃在城市产权交易中的专业经纪人开始加快速度进行发展于全国农村的产权交易市场中，并拥有了这个行业的特有名称——土流经纪人。

  顾名思义，土流经纪人是通过搜集农村闲置可出租的土地信息，发布到网上，提供给需要土地的种植户或者投资者，从而赚取佣金的职业群体。

  随着链家河北廊坊某门店业务员小张的加入，土流经纪人这一职业在房产经纪人圈里“红了”。在小张的描述里，“土流经纪人的日子比房产中介安逸多了，赚钱却一点也不少。”

  即使之前就职于有名的二手房中介链家，小张对房产经纪人的奔波与辛苦也已经体会得淋漓尽致：年薪百万元只是极个别的特例，大部分房产经纪人还是过着每天工作12个小时之后、底薪2000块钱的日子，“节假日的时候正常吃顿饭都是奢望”，房产经纪人的竞争也已经趋于白热化。

  偶然一次机会，小张见到了土流网北京土地流转服务中心总经理夏创武，这位90年代初从事家装行业的“湖”，在2015年彻底转型土流经纪人，不足一年的时间，夏创武执掌的土流网北京土地流转服务中心就一举创下了300多万元的业绩。“土地集约化是大趋势，土地流转则是土地集约的先头部队，土流经纪人还是蓝海。”跟夏总见面的第二周，小张正式加入了土流经纪人的行列。

  小张从房产经纪人“跨越”成为土流经纪人的“创举”，一时成为房产经纪人圈里热议的话题。在土流网CEO伍勇看来，土流经纪人的风头非常有可能超过房产经纪人。“土地流转行业潜力巨大，作为链接农民和农业投资人的土流经纪人将扮演很重要的角色。”伍勇进入土地流转行业已经7个年头，他指出，作为在城镇化进程中国家鼓励农村土地流转大背景下应运而生的新职业，土流经纪人很好地解决了农民与租田大户之间的信任问题，在促使土地价格透明化的基础上，激活了全国土地跨区域的流转，随着土地流转的不断推进，未来加入土流经纪人队伍的精兵强将也会慢慢的多。

  房地产经纪人是指通过国家房地产经纪人资格考试，依法取得房地产经纪人资质，注册从事房地产经纪活动的专业技术人员。根据《房地产经纪管理办法》第九条，国家实行房地产经纪人职业资格制度，纳入国家职业技术人员职业资格体系，统一规划管理。

  房地产预算是主要是制定和审核工程的预结算，并且要审核施工的图纸，并且按照工程的预算，监督工程的进度流程，如果在项目进程过程中出现了不正常的情况，要及时向公司预警，所以在进行预算的时候要熟悉投资概算，目标成本以及合同的管理。

  市中心或者是一些开发相对完善的地区，房价是偏高的，要结合自己的资金能力，选不一样的区域。

  打算使用房屋抵押贷款来购房，首付和贷款是此消彼长的关系，想要减轻之后的还贷压力，就要尽可能的提高首付的比例。

  除了正常的装修之外，也要考虑生活设施的一些初期装修费用，比如说电视宽带网等等。

  房地产开发商是干什么的？房地产开发商实际上的意思就是以房地产开发经营为主体的企业，其实这些开发商就是负责建造楼盘的，而且开发商会通过开发的过程来获得更多的利润。

  当然，这个行业压力也非常大的，入行三个月没开一单的人大有人在，因此想要从事房地产这个行业的新人，一定要在入行前都要先掌握的工作流程，以免在真正投入到工作的时候，效率会很低。

  一般房产中介门店偶尔都会有上门客来询问房源，上门客一般是每个中介都重点维护的对象，因为他们是精准客户，买房的可能性比较大。

  作为新人刚进入房地产行业，前期可能就是留在门店内给客户打电话做一些基础性的工作，因此接触到上门客的机会还是比较大的，接待上门客必须要格外注意的几点：

  2. 给客户倒上一杯滚烫的热茶，这样因为水太热的缘故，可以让客户多停留一会。

  4. 掌握时机要到客户的联系方式，了解客户的基本情况，并做好下次带客户看房的铺垫。

  电话拓客可能是新人刚进入行业，**先接触的一个工作，一是没什么太多的技巧，二是不要说明经验就能接触到不一样的客户。

  1. 不要刻意的去背话术，要根据打电话时，意向客户**常提问的问题自己总结线. 不要跟客户打电话时夹杂着疲惫或者有气无力的声音，这样客户可能连沟通都不想，要语气热情，粗略地介绍自己以及意图。

  房地产开发商主要是以房产开发经营为主体，在实施开发的过程中，这些开发商就会获得相应的利润。不过并不是每个企业都可以成立房地产研发企业的，想要成立开发商企业是必须要达到一些资质的。一般开发商的资质可以划分为5个等级，在取得相应等级之后就能从事房地产开发业务，如果取得5级资质的话，那么就可以在所在的城市从事乡村小镇的房产开发业务，各个等级所经营的范围实际上也是不一样。

  房地产开发商实际上的意思就是以房地产开发经营为主体的企业，其实这些开发商就是负责建造楼盘的，而且开发商会通过开发的过程来获得更多的利润。

  不同的开发商也会拥有不同的资质，通常开发商的资质会划分为5个等级，如果是一级资质二级资质，三级资质和四级资质的话，是能从事城市房地产开发业务的，但是五级资质的企业只能够在本地区从事乡村城镇的楼盘开发。

  在购买房屋的时候，购房者也要搞清楚该楼盘的开发商是哪一家，并且要优先选择有实力、口碑好的开发商。因为实力比较强的开发商资金会更加的到位一些，这样后续在建造楼盘时就不会有可能会出现烂尾的现象。而且有实力的开发商所建造的楼盘质量上面也会更加的有保障，后期的物业管理服务也会更加的到位。

  呵呵一、常规性的公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了能够更好的保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。 以居住小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容： （一)住宅管理服务

  (六)安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。

  二、针对性的专项服务 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准， 专项服务的主要内容有： 1．代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电线．高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等； 3．一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等； 4．其它特殊的比例住用户固定需要的服务。

  物业就是一支多技能人才的团队依法为各类各用途的建筑及建筑的使用人服务，服务内容有：管理区域内的共用区域的秩序维护、消防管理、设施设备维保、环境卫生、绿化养护、客户接待、报修投诉受理、财务管理、社区工作、办公管理等等内容，从业人员还需要相应的上岗证书，如物业经理上岗证书或物业管理师、电工操作证书等。

  监理就是给开发商提供咨询和监督，具体来说，就是要检查实施工程单位的工作证明、施工计划、施工进度、报告等。工程监理员是工程项目施工中的一个关键环节，在施工前，总监理员要做好整个施工的规划，并安排好自己的资金。在施工全套工艺流程中，监理人员要对项目的整体进度进行监控，并定期向委托方提出各类大大小小的问题，如施工材料的选择、施工进度的进度等，委托方将根据监理的报告作出相应的处理和决策。

  契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。

  在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

  对公共环境进行清洁和清洗。物业公司的清扫范围，包括楼梯道，人行道，小区大道，小区广场，户外的升降机，小区广场，管理和维护公共设施和设施。物业公司的设备最重要的包含：供电线路，各类配电设备，给排水管网，二次供水加压设备，电梯，消防设施，小区里随处可见的一盏路灯，大到几十万配电设备，这些设备加起来超过数千个，而且随着小区的扩大，还在不断的增多，这些设备都是物业公司维护的公用设备，只有这样，它们才可能正真的保证居民的生活。

  监理单位的工作职责，就是根据事实去提出对应的建议，另外也要提出一些解决方案，其实在很多项目当中都会有监理公司的，监理企业存在的意义就是对整个项目的质量做监督，假如发现实施工程单位有偷工减料的现象，或者说发现实施工程单位的施工存在问题的话，那么监理单位会提出了。有了监理单位，那么就可以轻松又有效的防止施工的偷工减料，这对所有的业主来说，实际上也是一种负责的体现，尤其是在进行装修的时候，如果自己不存在时间的话，监理单位就特别的重要。

  房屋托管是房屋产权人以合同形式将房屋使用权转让给住宅管理单位，住宅管理单位将房屋使用权再商业化的过程，包括日常管理、寻租、承担房屋中间空置风险等。业主(或委托人)将房屋委托给受托人并签署委托合同，受托人将根据业主的协议为他找到房客。

  您好！我是xx公司的贷款专员，我姓王。请问您是否有贷款融资的需求呢？（此处停顿3秒）（没需求，就告知客户为庆祝分公司开业，介绍朋友贷款成功送200元话费的活动）→不好意思，打扰您了，祝您平安！再见！

  →我们有两个产品，上班和做生意的，请问您是上班还是做生意呢？（如果两者都有，先问是不是法人代表）

  →请问您的贷款用途是什么？（一定要问清楚贷款具体是做什么用的）这笔款大概何时要呢？想贷多少？ 这笔贷款打算用多久？

  →X先生，请问您在现在这家单位上班时间多久了？/请问您公司的营业执照注册时间多久了？请问您的工资是银行代发还是发现金呢？**近6个月加起来总金额有多少？

  →X先生，**近半年办过信用卡吗？**近半年信用卡中心给您打过电话吗？（假如没有，适当赞美客户信用好）→X先生，请问您在其他银行贷过款吗？有没有贷款买过车？有没有贷款买过房子（房子增加贷款的额度）？

  →X先生，请问您是公司的法人代表吗？占股多少？公司的营业执照注册时间多久了？（注册满一年，本地人或有对公流水账或商品房才能申请，否则要注册满两年）

  →X先生，请问您对公账户和对私账户**近半年有多少进账？（以此来评估客户的收入，收入又决定客户贷款的额度）

  →请问您有几张信用卡？总额度有多少钱？目前消费了多少了？**长一张用了多久了？（了解客户的负债，负债太高会影响贷款的额度）

  →X先生，**近半年办过信用卡吗？**近半年信用卡中心给您打过电话吗？（假如没有，适当赞美客户信用好）

  →X先生，请问您在其他银行贷过款吗？有没有贷款买过车？有没有贷款买过房子？

  →X先生，您的房子是按揭的还是一次性买断的？是夫妻共有吗（房产证是谁的名字）？多少个平方米？供了多久？月供多少？（一次性买断的，适当赞美一下客户有实力）

  1.我们没有一点抵押和担保的信贷，风险很高。而且我们手续简单快捷，签完合同1-3个工作日放款！

  2.分析客户的利润，问客户所在行业的毛利是多少：客户赚大头，银行赚零头；他吃肉，银行喝汤。等于用银行的钱去赚钱。

  3.告诉客户拿到贷款的代价就是几张纸，客户是空手套白狼，没有一点风险。但我们承担的风险非常高，就连民间5分以上的高利贷都要抵押和担保才行。

  4.告诉客户我们放款快：签完合同3个工作日！这就像是去机场，可坐公交、可打的；打的快且舒适，你不能打完的，只愿意付公交车的钱吧！

  5.断客户的后路：有能力抵押的客户用“办理时间长”来打击，有条件担保的客户用“风险”来打击，让客户明白除了我们这里他贷不到。

  1.大钱有大用，小钱有小用，先建立一个融资平台，为以后额度翻倍打基础。做生意的眼光都要看的长远，生意越大，融资的渠道就要多，就要和银行的关系越密切。

  2.后续额度翻倍，我们有**高50W的循环贷款，只要你这次能在我们这里贷款成功，就有机会追加贷款，提高循环的额度。

  3.团购，推荐客户的朋友和家人一起来贷款，他来还款即可。后续做一个综合融资的方案，来实现用户的需求。

  4.断客户的后路：有能力抵押的客户用“办理时间长”来打击，有条件担保的客户用“风险共担”来打击，在其他公司贷过的客户，让他明白除了我们这里他贷不到。

  5.如果客户说找朋友借：那你就告诉客户，谁家里也不会放5万块钱等着别人借，就算有也是有用途的。钱好还，人情债难还，以后你还要借钱帮助过你的人。

  手续难：**难就是流水账，早上银行九点开门，你八点半等着，银行一开门马上进取，几分钟就搞定了。别的资料现场就可以准备了，麻烦吗？