国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中指出“经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会持续健康发展提供了重要支撑，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理上的水准、拓宽社会融资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负担债务水平等具备极其重大意义”。基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）提供了有效盘活存量资产的手段，有利于形成存量资产和新增投资的良性循环。本文将论述REITs的概念、目前基础设施公募REITs在我国的发展、基础设施公募REITs的政策沿革等，构建认识基础设施公募REITs的基础框架。
REITs，即不动产投资投资基金（Real Estate Investment Trusts），是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融理财产品。简而言之，REITs通过募集投资者资金，用于投资不动产资产获得收益。我国现阶段重点发展的REITs指的是基础设施公募REITs，特点在于向不特定社会投资者公开募集资金，且通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目。
我国公募基础设施REITs采用的是“公募基金+资产支持证券（ABS）”的运作模式，运作模式如图所示：
1)80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司100%股权；
2)基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；
3)基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
现阶段，我国基础设施公募REITs不直接投资于不动产而是通过资产支持证券间接持有基础设施项目所有权或经营权利，主要是基于立法成本最小的原则。我国《证券投资基金法》将基金的投资范围限定于证券，因此，在现有的法律框架下，公募基金尚不能直接投资不动产，通过“公募基金+资产支持证券（ABS）”的产品架构实现基础设施公募REITs更加稳妥可行。
基础设施公募REITs底层资产经历几轮扩容后，目前支持的底层资产类别更丰富。根据对已有政策文件进行整理，目前基础设施公募REITs试点的行业范围如下：
2)能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。
4)生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。
5)仓储物流基础设施。应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。
6)园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴起的产业集群的研发平台、工业生产厂房、创业孵化器、产业加速器、产业高质量发展服务平台等园区基础设施。其中，国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录（2018年版）》发布名单为准，战略性新兴起的产业集群以国家发展改革委公布名单为准。
7)新型基础设施。包括数据中心类、人工智能项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
8)保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。
9)探索在其他基础设施领域开展试点。①具有供水、发电等功能的水利设施；②自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准。
10)增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。
根据资产证券化分析网多个方面数据显示，截至2023年4月10日，已获批发行上市的基础设施公募REITs产品共27单，总市值达983.13亿元，交易场所为上交所的有18单产品，交易场所为深交所的有9单产品。
根据公开数据查询已发行的REITs项目来看，目前已发行REITs涵盖园区基础设施、仓储物流基础设施、交通基础设施、生态环保基础设施、市政基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施。其中，园区基础设施、交通基础设施产品数量最多，分别占总产品数的29.63%、25.93%。
今年以来，我国基础设施公募REITs迎来多个里程碑式发展节点，REITs市场从稳定起步迈向高水平发展的新阶段。3月2日，REITs资产类型再扩容，首批新能源REITs项目获批，为REITs市场注入了全新的资产类型。3月24日，发改委下发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。证监会也同日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作，两份文件同时释放政策利好。3月31日，首批4单基础设施公募REITs扩募项目获得中国证监会变更注册批复，实现首批REITs扩募项目的落地。
产业园区REITs涉及的底层资产主要为园区不动产产权，如华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金项目，基金期限20年，底层资产为张江光大园，位于上海市浦东新区张江科学城集成电路产业园核心区，该基础设施项目对应的现金流来源为租赁及物业管理费收入。
桥梁公路REITs涉及的底层资产主要为高速公路特许经营权，如浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金项目，基金期限20年，资产范围为杭徽高速公路浙江段及其相关构筑物资产组的收费权。该基础设施项目的主要收入来源于高速公路通行费收入。
中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金为能源基础设施领域产品，基金期限44年，资产范围为滨海北H1项目、滨海北H2项目和配套运维驿站项目。滨海北H1项目为中电投滨海北区H1#100MW海上风电工程，滨海北H2项目为中电投滨海北区H2#400MW海上风电工程。该基础设施项目的收入来源于滨海北H1项目和滨海北H2项目海上风电机组的发电收入，其中发电收入所对应的上网电价包括标杆上网电价和国补两个部分。
基础设施公募REITs试点以来，发改体系和证监体系形成二者并行的监管格局，其中，发改体系主要在资产端进行监管，证监体系主要在金融理财产品端进行监管。下图罗列了自2020年4月基础设施公募REITs试点开闸以来的主要政策文件：
我国基础设施公募REITs已由试点发展阶段过渡到常态化发行阶段。基础设施公募REITs的发展对于我国宏观经济以及长期资金市场的各方参与者具备极其重大意义，大多数表现在以下几个方面：
基础设施公募REITs作为重要的边际货币政策手段，可以为国家经济需要的领域及行业增加货币供应。基础设施领域建设项目通常具有资金需求大，投资周期长，资金筹措方式单一等特点，发展基础设施公募REITs有利于构建基础设施投融资体系，盘活存量资产，补充基础设施建设资金，同时打通投资合理退出渠道，有利于形成存量资产和新增投资的良性循环。
通过发行基础设施公募REITs，提高直接融资比重，优化资产结构，适度降低企业负债率，防范企业债务风险。同时，将回收的资金用于再投资，降低企业经营风险，促进企业健康发展。
基础设施公募REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对来说比较稳定、安全性较强等特点。我国基础设施公募REITs填补了的金融理财产品空白，丰富了金融产品线。对于中小投资者而言，提供了少量资金即可参与不动产投资，分享不动产价值增长的机会。
基础设施公募REITs在盘活存量资产，促进良性循环方面承担及其重要的作用，将逐步推动金融供给侧结构性改革，强化长期资金市场服务实体经济能力。能预见，未来，中国基础设施公募REITs总发行规模及数量将持续走高，更多领域项目将实现落地，如新型基础设施领域项目及消费基础设施项目等。同时，更多地区的公募REITs项目将参与申报。
