REITs，全称Real Estate Investment Trusts，不动产投资投资基金。在我国，公募REITs是明确了主要投资于基础设施建设，所以在一些已发行的文件中，我国公募REITs又称为基础设施证券投资基金。

  REITs的本质是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金，是不动产收益权进入长期资金市场流通的一种金融理财产品。我们的生活与不动产紧密关联，无论是办公写字楼、高速公路、产业园区等，都属于不动产的范畴。

  一方面，公募REITs没固定利息回报，其收益主要是依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

  一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

  二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。

  三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断的提高，而普通主动型公募基金主要是依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

  根据国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资投资基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），基础设施项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。其中，可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。

  投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型通常能分为两类，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。

  对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值年年在下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投入资产的人初始投资资金的返还，其现金流分派率总的来看也可能略高于产权类的项目。返回搜狐，查看更加多